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올해 금융권에서 추가로 풀릴 수 있는 가계대출 여력이 약 30조원 늘어납니다.
금융위원회가 가계부채 총량 증가율 관리 목표를 기존 1.5%에서 3%로 상향하면서 생긴 변화입니다.
저도 이 소식을 처음 접했을 때 솔직히 '드디어 숨통이 트이나' 싶었는데, 읽으면 읽을수록 마냥 반갑지만은 않았습니다.
대출 오픈런이 사라질까 — 이번 정책의 팩트
가계대출 총량 관리 목표란, 금융당국이 금융권 전체의 가계대출 잔액이 연간 얼마나 늘어도 되는지 상한선을 정해두는 제도입니다.
쉽게 말해 은행들이 한 해 동안 빌려줄 수 있는 돈의 총량에 제한을 두는 것입니다. 전체 가계대출 잔액이 약 1,800조원 수준인 점을 고려하면, 증가율 목표가 1.5%에서 3%로 오르는 것은 허용 증가액이 30조원에서 60조원으로 두 배 가까이 늘어나는 것을 의미합니다(출처: 금융위원회).
이번 조정의 배경에는 예상보다 빠르게 늘어난 주택 거래량과 자산시장 호조가 있습니다.
금융위원회는 목표를 설정할 당시와 비교해 주택 거래 환경이 달라졌다고 설명했습니다.
실제로 올해 4월부터 주택 거래량이 늘기 시작했고, 5~6월에는 주식시장 상승과 맞물려 신용대출까지 빠르게 증가했습니다.
1.5%라는 목표를 고집하기엔 현실과 간극이 너무 커진 셈입니다.
제가 주변에서 가장 많이 들은 불만이 바로 이 문제였습니다.
입주 잔금 날짜는 정해져 있는데 은행에서 갑자기 대출이 안 된다고 하면 속수무책으로 당할 수밖에 없다고요.
재건축·재개발 이주비대출이나 신축 아파트 중도금·잔금대출처럼 계약 자체가 이미 완료된 상황에서 대출이 막히는 건 투기 억제가 아니라 실수요자 피해라는 의견도 충분히 이해됩니다.
이번 조치로 그런 상황이 줄어들 가능성이 있는 건 사실입니다. 그런데 한 가지 짚고 넘어가야 할 게 있습니다.
이번 정책에서 바뀐 것은 총량 목표뿐이고, 개인이 대출받을 수 있는 한도를 결정하는 핵심 규제는 그대로 유지된다는 점입니다.
이번 정책에서 유지되는 주요 규제를 정리하면 다음과 같습니다.
- LTV(주택담보인정비율) 규제지역 40% 유지: LTV란 주택을 담보로 빌릴 수 있는 돈의 상한선을 집값 대비 비율로 정한 규제입니다. 집값의 40%까지만 빌릴 수 있다는 뜻입니다.
- DSR(총부채원리금상환비율) 은행권 40% 유지: DSR이란 연간 소득 대비 모든 대출의 원금·이자 상환액 합계가 40%를 초과하면 추가 대출이 막히는 규제입니다.
- 주택가격별 주담대 한도 유지: 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원 상한 그대로 적용.
결국 은행이 전체적으로 빌려줄 수 있는 돈은 늘어나지만, 내가 받을 수 있는 금액 자체가 느는 건 아닙니다.
대출 오픈런이 줄어드는 것과 대출 한도가 늘어나는 것은 완전히 다른 이야기입니다.
'30조원 더 풀린다'는 말의 온도차 — 실수요자에게 실제로 좋은 소식인가
저는 이 소식을 두고 "드디어 대출이 쉬워졌다"고 받아들이는 분들을 보면 솔직히 조금 걱정이 됩니다.
총량이 늘어난다는 것은 은행 전체의 대출 가능 공간이 넓어진다는 뜻이지, 내가 원하는 만큼 빌릴 수 있다는 신호가 아니기 때문입니다.
오히려 이번 정책에서 더 눈여겨봐야 할 부분은 고위험 주담대에 대한 자본규제 강화 방침입니다.
고위험 주담대란, 만기일시상환 방식이거나 다수의 주담대를 보유하거나, 고DSR 또는 고LTV에 해당하는 대출을 말합니다.
금융당국은 여기에 고액 대출과 고가주택 담보 대출까지 범위를 넓히고, 은행이 이런 대출을 취급할 때 더 많은 자기자본을 쌓도록 위험가중치를 높일 계획입니다. 위험가중치란 은행이 대출을 내어줄 때 그 위험도에 따라 더 많은 자본을 적립해야 하는 기준으로, 쉽게 말해 고위험 대출을 많이 취급할수록 은행에 부담이 커지는 구조입니다.
가계부문 시스템리스크 완충자본 도입도 함께 예고됐습니다.
시스템리스크 완충자본이란 금융 시스템 전반에 가계부채 위험이 높아질 경우 은행이 추가로 자본을 쌓도록 강제하는 제도입니다.
총량은 풀되, 무분별한 고위험 대출 확대에는 브레이크를 거는 이중 구조를 만들겠다는 의도입니다.
저는 이 부분이 이번 정책에서 가장 균형 잡힌 대목이라고 봅니다.
실수요자에게 필요한 자금은 공급하되, 상환능력을 초과하는 무리한 대출까지 확대되는 걸 막겠다는 방향 자체는 맞다고 생각합니다.
그런데 동시에 이런 걱정도 듭니다. 대출 여력이 늘어나면 일부 지역에서 주택 구매 수요가 다시 자극될 수 있다는 점입니다.
국토교통부 통계를 보면, 올해 상반기 전국 주택 매매 거래량은 전년 동기 대비 증가세를 이어가고 있습니다(출처: 국토교통부). 대출이 부족해서 집을 못 샀던 수요가 대출 공급 확대로 활성화되면, 집값이 다시 오르고, 그러면 더 많은 대출이 필요해지는 악순환의 가능성도 완전히 배제할 수 없습니다.
"실수요자 보호"라는 명분은 항상 타당하지만, 그 명분이 과도한 대출을 정당화하는 방향으로 흐르지는 않아야 한다고 생각합니다.
제 경험상 대출은 받을 수 있다는 것과 감당할 수 있다는 것은 전혀 다른 문제입니다.
은행이 빌려줄 수 있는 최대 금액이 내가 빌려야 할 금액이 되어서는 안 됩니다.
정리하면, 이번 조치는 꼭 필요한 자금이 막혀 있던 실수요자에게는 분명 반가운 변화입니다.
하지만 대출이 늘어난다는 신호를 집을 더 적극적으로 사야 할 이유로 해석하는 건 다른 문제입니다.
대출을 결정할 때 확인해야 할 것들은 늘 같습니다.
매달 감당 가능한 원리금이 얼마인지, 금리가 1~2%p 오르면 상환액이 얼마나 달라지는지, 소득이 줄어드는 상황까지 고려해도 버틸 수 있는지. 이 세 가지를 먼저 따진 뒤 대출 여부를 결정하는 게 결국 가장 안전한 방법이라고 생각합니다. 정부가 총량 목표를 두 배로 올렸다는 뉴스가 그 판단을 흔들지 않았으면 합니다.
이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 금융 조언이 아닙니다.
대출 관련 결정은 반드시 전문 금융 상담사 또는 해당 금융기관에 문의하시기 바랍니다.
참고: https://n.news.naver.com/article/015/0005320468?cds=news_media_pc&type=editn